부동산 시장에서 '대박'을 미끼로 던지는 기획부동산이나 수익형 상가 분양은 늘 논란의 중심에 서 있다. 투자자들은 속았다고 주장하며 형사 고소를 진행하지만 시행사나 대행사는 "수익을 장담한 적 없으며 정당한 마케팅의 일환이었다"라고 맞선다. 재산 범죄의 영역에서 단순히 기대했던 수익이 나지 않은 '투자 실패'와 상대를 속여 돈을 가로챈 '사기'를 구분하는 기준은 대단히 정교한 법리적 해석을 요한다. 사법부는 과장된 광고가 단순한 상술을 넘어 상대방의 의사결정을 왜곡했는지를 엄중히 따지고 있다.

가장 전형적인 부동산 사기 유형인 기획부동산은 개발 가능성이 희박한 임야나 그린벨트를 헐값에 매입한 뒤, 마치 곧 규제가 풀려 지가가 폭등할 것처럼 속여 지분을 쪼개 파는 방식을 취한다. 이때 가해자들은 지자체의 미확정 계획이나 근거 없는 소문을 공식 문서인 양 꾸며 투자자를 현혹한다.

법원이 기망 행위를 인정하는 핵심은 '실현 가능성'에 대한 고의적인 왜곡이다. 단순히 "나중에 땅값이 오를 것"이라는 막연한 기대감을 심어준 수준을 넘어, 절대 개발이 불가능한 땅임을 알면서도 이를 숨기거나 특정 시점까지 개발이 확정되었다고 단정 지어 말했을 때 사기죄가 성립한다. 판례는 부동산 거래에서 어느 정도의 과장 광고는 허용될 수 있다고 보면서도, 거래의 중요한 사항인 개발 여부나 용도 변경에 대해 명백한 허위 사실을 고지한 경우에는 예외 없이 처벌의 잣대를 들이댄다.

신축 상가나 오피스텔 분양에서 자주 발생하는 유형은 '수익률 보장'과 '용도 사기'다. "연 10% 이상의 임대수익 확정"이라는 문구를 내걸지만 실제로는 임대 수요가 전혀 없는 유령 상가인 경우가 허다하다. 또한 근린생활시설을 주거용으로 속여 팔거나 공용 부분을 전용 면적인 것처럼 속이는 행위 역시 빈번하게 발생한다.

이러한 행위는 단순한 민사상 계약 해제 사유를 넘어 형법상 사기죄, 나아가 피해액이 5억 원 이상일 경우 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(특경법) 적용 대상이 된다. 특경법이 적용되면 이득액에 따라 최소 3년 이상의 유기징역부터 최대 무기징역까지 선고될 수 있는 중범죄로 다스려진다.

특히 조직적으로 움직이는 기획부동산의 경우 범죄집단조직죄가 추가되어 처벌 수위가 극도로 높아지기도 한다. 실무적으로 승소를 이끌어내는 관건은 가해자가 분양 당시 객관적인 수익 산출 근거를 가지고 있었는지, 혹은 애초에 이행할 의사 없이 분양 대금만 가로채려 했는지를 입증하는 일이다.

부동산 투자는 고도의 전문성이 요구되는 영역인 만큼, 분쟁 발생 시 일반인이 논리적인 방어막을 구축하기란 쉽지 않다. 사건 초기부터 형사 전문 변호사의 조력을 통해 기망의 구조를 파헤쳐야 하는 이유다.

로엘 법무법인 정태근 대표변호사는 "투자의 세계에서 '속았다'는 감정과 법적으로 '기망 당했다'는 사실 사이에는 큰 간극이 존재한다. 피해자 입장에서는 가해자가 내뱉은 확정적 언사가 어떻게 객관적 사실과 어긋나는지를 물증으로 포착해야 하며, 반대로 억울한 시행사라면 당시의 마케팅 활동이 통상적인 상행위 범주 내에 있었음을 증명해야 한다. 거액의 자금이 오가는 특성상 구속 수사의 가능성이 매우 높으므로, 자금의 흐름과 계약 전후의 정황을 치밀하게 재구성하는 전략이 승패를 가른다"라고 조언했다.